La revente d'un terrain à bâtir par un assujetti est soumise à la TVA sur prix total. La TVA récupérée à l'achat vient en déduction de la TVA collectée à la revente via la déclaration de TVA.
✅ Favorable si
- TVA à l'achat documentée et déductible
- Régime de revente validé par le notaire
- TVA sur prix total provisionnée
⚠️ Vigilance si
- Délai entre achat et revente pouvant modifier la situation
- Travaux intermédiaires pouvant transformer la nature du bien
❌ Risque si
- TVA récupérée à l'achat mais régime de revente mal calculé
- Double impact TVA non anticipé
Situation du cas
Un marchand de biens achète un terrain à bâtir auprès d'un promoteur ou d'un autre assujetti. La vente se fait avec TVA sur prix total. Le MDB récupère la TVA sur cette acquisition et revend ensuite le terrain.
Régime TVA probable à analyser
La revente d'un terrain à bâtir par un assujetti est soumise à la TVA sur prix total. La TVA récupérée à l'achat vient en déduction de la TVA collectée à la revente via la déclaration de TVA.
Pourquoi ce régime peut s'appliquer
Le mécanisme de TVA est cohérent : le MDB déduit la TVA amont (sur l'achat) et collecte la TVA aval (sur la revente). Le bénéfice net de la déductibilité dépend du différentiel entre prix d'achat et prix de revente.
Les points qui changent tout
TVA déductible à l'achat
La TVA supportée lors de l'acquisition est récupérable via la déclaration de TVA.
TVA collectée à la revente
Calculée sur le prix HT de revente. À reverser à l'administration fiscale.
Solde net TVA
Le MDB reverse la différence entre TVA collectée et TVA déduite.
Neutralité pour l'acheteur assujetti
Si l'acheteur est lui-même assujetti, il récupère la TVA.
Exemple chiffré pédagogique
Prix d'achat
100 000 €
Prix de revente
180 000 €
Régime TVA
TVA sur prix total
TVA indicative
13 333 €
Achat 100 000 € HT (TVA 20 000 € récupérée). Revente 180 000 € TTC (base HT 150 000 €, TVA 30 000 € collectée). Net TVA à reverser : 30 000 - 20 000 = 10 000 €. Marge nette après TVA ≈ 66 667 €.
Erreurs fréquentes à éviter
Croire que la TVA récupérée à l'achat annule totalement la TVA à reverser à la revente
Ne pas déclarer la TVA collectée à la revente
Oublier que le solde net TVA doit être provisionné
Tester ce cas dans le simulateur TVA
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Simulateur TVA — 3 régimes comparés
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Prix d'acquisition toutes taxes comprises
Prix de vente envisagé toutes taxes comprises
Budget total des travaux prévu
Frais de notaire + financiers + divers
Taux applicable selon la nature des travaux et le logement
Détermine en premier le régime TVA envisageable
Si vous avez acheté à un professionnel assujetti à la TVA
Option de taxation volontaire à la TVA selon CGI art. 260
Régime à analyser en priorité
D'après les informations saisies, l'exonération de TVA semble être le premier régime à analyser. La TVA sur marge (art. 268 CGI) peut aussi être envisageable selon l'historique de l'acte. À valider impérativement avec le notaire avant signature.
Marge brute TTC
25 000 €
Revente − (Achat + Travaux + Frais)
TVA sur marge est.
4 167 €
Marge × 20/120
TVA prix total est.
36 667 €
Revente − Revente/1,20
TVA travaux récup.
—
Taux non renseigné
Comparatif des 3 régimes — simulation pédagogique
| Régime | TVA collectée est. | TVA récup. travaux | Impact net est. | Lecture |
|---|---|---|---|---|
| Exonération TVA | 0 € | 0 € ou limité | 0 € | Pas de TVA collectée — vérifier récupération sur dépenses |
| TVA sur marge | 4 167 € | 0 € ou limité | 4 167 € | Base réduite — conditions légales à valider |
| TVA sur prix total | 36 667 € | — | 36 667 € | Base pleine — déduction travaux possible sous conditions |
Attention aux limites de l'exonération. Des travaux importants peuvent requalifier le bien en immeuble neuf et faire basculer le régime vers la TVA sur prix total. Il y a rénovation lourde lorsque les travaux rendent à l'état neuf :
- Soit la majorité des fondations ;
- Soit la majorité des éléments porteurs ;
- Soit la majorité des façades hors ravalement ;
- Soit l'ensemble des six éléments du second œuvre pour au moins deux tiers de chacun d'entre eux (électricité, plomberie, planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons intérieures, système de chauffage).
À valider avec le notaire avant démarrage des travaux.
Simulation pédagogique. Le régime TVA applicable dépend notamment de la nature du bien, des actes, des travaux réalisés, du droit à déduction et des options exercées. À valider avec un notaire ou un expert-comptable avant signature.
FAQ
Ce qu'il faut retenir
- 1Achat avec TVA = TVA déductible immédiatement, mais TVA collectée obligatoire à la revente.
- 2Le solde net TVA dépend du différentiel de prix. À provisionner dès l'analyse.
- 3Ce régime est neutral pour les acheteurs eux-mêmes assujettis.
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Ce contenu est pédagogique et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Les régimes présentés sont des hypothèses d'analyse basées sur les textes en vigueur, mais chaque situation réelle est unique. Validation obligatoire avec un notaire et/ou un expert-comptable spécialisé en immobilier avant toute décision.
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