La marge MDB correspond au bénéfice net après achat, frais de notaire, travaux, financement et revente, rapporté au coût total engagé. Une marge de 20% est généralement considérée comme confortable pour absorber les aléas.
✅ Intéressant si
- Prix d'achat sous le marché
- Travaux maîtrisés et chiffrés
- Revente sur marché liquide
⚠️ Vigilance si
- Marché lent (>6 mois)
- Copropriété complexe
- Financement court terme
❌ À éviter si
- Achat au prix affiché
- Marge théorique < 15%
- Gros aléas techniques non chiffrés
Toutes les marges ne se valent pas. Voici ce que chaque niveau signifie réellement sur le terrain.
< 15% — Tendu
Le moindre imprévu (retard travaux, délai de revente, TVA non anticipée) absorbe l'intégralité du gain. À réserver aux opérations ultra-simples, sur des marchés très liquides, avec zéro inconnue technique.
15 à 20% — Acceptable si simple
L'opération peut fonctionner si les travaux sont maîtrisés, le marché est liquide et le financement est sécurisé. Restez vigilant : une marge à 17% ne laisse que peu de marge d'erreur.
20 à 25% — Bon standard MDB
C'est la cible confortable qui absorbe les aléas courants : 1 ou 2 mois de délai supplémentaire, un devis travaux légèrement dépassé, une négociation finale en revente. La majorité des opérations rentables se situent ici.
25%+ — Excellent
Quand votre marge dépasse 25%, vérifiez vos hypothèses avant de célébrer. Soit vous avez fait une très bonne affaire — soit vous avez sous-estimé un coût. Si les chiffres tiennent, c'est une opération d'exception.
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FAQ
Tableau de référence
Niveaux de marge MDB
| Niveau de marge | Lecture | Recommandation |
|---|---|---|
| < 15% | Tendu | À éviter sauf cas très simples |
| 15 – 20% | Correct | Acceptable si opération sécurisée et liquide |
| 20 – 25% | Bon | Cible standard — absorbe la majorité des aléas |
| 25%+ | Excellent | Vérifiez les hypothèses avant de signer |
Conseils terrain
🎯 Ce que font les bons marchands de biens
Les bons MDB calculent toujours la marge sur le coût total engagé, jamais sur le seul prix d'achat. Ils intègrent systématiquement une provision de 10-15% sur les travaux et ne signent pas sans avoir un scénario pessimiste viable.
⚠️ Erreur fréquente observée sur le terrain
Calculer 'vite fait' la marge en oubliant les frais de financement. Sur 9 mois à 5%, un emprunt de 200 000€ coûte ~7 500€ — c'est la différence entre une opération passable et une excellente.
💡 Conseil négociation
Ne partez pas d'un pourcentage automatique sous le prix affiché. Partez de votre prix maximum d'achat calculé (travaux + frais + marge cible + risque de revente), puis construisez une offre argumentée avec ces données. Un vendeur face à des chiffres solides négocie autrement qu'avec une simple intuition.
Ce qu'il faut retenir
À retenir
- 1La marge nette MDB se calcule toujours sur le coût total engagé (achat + frais + travaux + financement + revente), jamais sur le seul prix d'achat.
- 2Une cible de 20% permet généralement d'absorber les imprévus. Entre 15 et 20%, l'opération reste intéressante si elle est simple, liquide et bien sécurisée.
- 3Testez toujours un scénario pessimiste avant de signer : si la marge reste positive malgré un retard ou un dérapage travaux, l'opération est solide.
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