Les principaux risques en MDB sont techniques (vices cachés), juridiques (PLU, copropriété), fiscaux (régime TVA) et de marché (délai de revente). Chaque opération doit être auditée sur ces 5 dimensions avant toute signature.
✅ Intéressant si
- Due diligence complète réalisée
- Assurances et garanties en place
- Marge de sécurité ≥ 5%
⚠️ Vigilance si
- Marché local en ralentissement
- Copropriété avec procédures
- Travaux à forte inconnue
❌ À éviter si
- Aucun diagnostic avant offre
- Vice caché détecté post-compromis
- Sinistre non déclaré
C'est l'erreur la plus fréquente et la plus coûteuse des MDB débutants : acheter un bien avant que la société soit immatriculée.
Si votre société n'est pas immatriculée au jour de la signature de l'acte authentique, vous achetez en tant que particulier. Les conséquences sont immédiates et irréversibles :
Ce que vous perdez :
- Le régime de faveur sur les droits de mutation (taux réduit sous engagement de revente dans les 5 ans, sous conditions à formaliser dans l'acte — BOFiP confirme cet engagement), représentant une économie potentielle de 8 000 à 15 000 € sur une acquisition à 200 000 €
- La possibilité de récupérer la TVA sur les travaux dans certains régimes
- La protection de votre patrimoine personnel (achat en nom propre = responsabilité illimitée)
- L'objet social de société nécessaire pour l'engagement de revente
Pourquoi cela arrive :
Beaucoup de débutants trouvent une bonne affaire avant d'avoir finalisé leur structure juridique. Ils signent le compromis en nom propre en pensant pouvoir 'substituer la société plus tard'. Cette substitution n'est possible que si elle est expressément prévue dans le compromis — et encore, sous conditions strictes.
Comment l'éviter :
1. Créez votre société (SAS ou SARL) AVANT de chercher activement un bien
2. Obtenez votre SIRET et votre K-bis avant de signer le moindre document
3. Si vous trouvez une opportunité avant immatriculation, prévoyez dans le compromis la clause de substitution : 'L'acquéreur se réserve le droit de substituer à son bénéfice toute personne morale dont il est associé'
4. Vérifiez que votre objet social mentionne explicitement 'achat et revente de biens immobiliers'
La règle absolue : aucun acte authentique sans SIRET actif et objet social conforme.
Outil interactif
Outil interactif — Checklist juridique MDB
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Outil pédagogique non contractuel · Ne remplace pas le conseil d'un notaire ou d'un avocat spécialisé
FAQ
Tableau de référence
Cartographie des risques MDB
| Catégorie | Exemple | Mitigation |
|---|---|---|
| Technique | Vice caché, toiture défaillante | Audit pré-compromis |
| Juridique | Servitude, PLU restrictif | Due diligence notaire |
| Fiscal | Mauvais régime TVA | Conseil fiscal en amont |
| Financier | Coût portage sous-estimé | Tableau de trésorerie prévisionnelle |
| Marché | Délai de revente trop long | Scénario pessimiste viable |
Conseils terrain
🎯 Ce que font les bons marchands de biens
Les MDB expérimentés ont une check-list de 20 points vérifiés avant chaque offre. Urbanisme, copropriété, diagnostics, titre de propriété, servitudes, PLU, marché local — rien n'est laissé au hasard.
⚠️ Erreur fréquente observée sur le terrain
Ne pas commanditer un audit technique complet sur les biens en mauvais état. Un vice caché découvert après signature peut transformer un projet rentable en gouffre financier. Le coût d'un audit (500-1 000€) est toujours rentable.
💡 Conseil négociation
Intégrez systématiquement une clause suspensive 'obtention de financement' ET une clause d'audit technique dans vos compromis. Ces clauses vous protègent sans coût et sans froisser un vendeur sérieux.
Ce qu'il faut retenir
À retenir
- 1Les risques MDB se répartissent en 5 familles : technique, juridique, fiscal, financier et de marché. Chacun doit être évalué avant toute offre.
- 2Les clauses suspensives (financement, audit technique) sont votre meilleure protection sans coût supplémentaire.
- 3Un plan B (vente en bloc, location temporaire) doit être défini avant l'achat, pas dans l'urgence.
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