En marchand de biens, la TVA immobilière dépend surtout de la nature du bien, de son ancienneté, des travaux réalisés, du régime de l'achat et des options éventuellement exercées. Beaucoup d'opérations sur immeuble ancien peuvent relever d'une exonération de TVA, tandis que d'autres peuvent être soumises à la TVA sur marge ou à la TVA sur prix total. Le régime doit être validé avant compromis avec le notaire et l'expert-comptable.
✅ Intéressant si
- Régime TVA déterminé avant le compromis
- Notaire spécialisé MDB consulté
- Simulation des 3 régimes réalisée
⚠️ Vigilance si
- Nature du bien non qualifiée fiscalement
- Travaux importants pouvant requalifier le bien
- Trésorerie TVA non provisionnée
❌ À éviter si
- Régime TVA découvert après signature
- Confusion marge fiscale / marge commerciale
- Absence de structure juridique adaptée
Outil interactif
Simulateur TVA — 3 régimes comparés
Résultat instantané · Modifiez les valeurs librement
Prix d'acquisition toutes taxes comprises
Prix de vente envisagé toutes taxes comprises
Budget total des travaux prévu
Frais de notaire + financiers + divers
Taux applicable selon la nature des travaux et le logement
Détermine en premier le régime TVA envisageable
Si vous avez acheté à un professionnel assujetti à la TVA
Option de taxation volontaire à la TVA selon CGI art. 260
Régime à analyser en priorité
D'après les informations saisies, l'exonération de TVA semble être le premier régime à analyser. La TVA sur marge (art. 268 CGI) peut aussi être envisageable selon l'historique de l'acte. À valider impérativement avec le notaire avant signature.
Marge brute TTC
25 000 €
Revente − (Achat + Travaux + Frais)
TVA sur marge est.
4 167 €
Marge × 20/120
TVA prix total est.
36 667 €
Revente − Revente/1,20
TVA travaux récup.
—
Taux non renseigné
Comparatif des 3 régimes — simulation pédagogique
| Régime | TVA collectée est. | TVA récup. travaux | Impact net est. | Lecture |
|---|---|---|---|---|
| Exonération TVA | 0 € | 0 € ou limité | 0 € | Pas de TVA collectée — vérifier récupération sur dépenses |
| TVA sur marge | 4 167 € | 0 € ou limité | 4 167 € | Base réduite — conditions légales à valider |
| TVA sur prix total | 36 667 € | — | 36 667 € | Base pleine — déduction travaux possible sous conditions |
Attention aux limites de l'exonération. Des travaux importants peuvent requalifier le bien en immeuble neuf et faire basculer le régime vers la TVA sur prix total. Il y a rénovation lourde lorsque les travaux rendent à l'état neuf :
- Soit la majorité des fondations ;
- Soit la majorité des éléments porteurs ;
- Soit la majorité des façades hors ravalement ;
- Soit l'ensemble des six éléments du second œuvre pour au moins deux tiers de chacun d'entre eux (électricité, plomberie, planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons intérieures, système de chauffage).
À valider avec le notaire avant démarrage des travaux.
Simulation pédagogique. Le régime TVA applicable dépend notamment de la nature du bien, des actes, des travaux réalisés, du droit à déduction et des options exercées. À valider avec un notaire ou un expert-comptable avant signature.
FAQ
Tableau de référence
Comparatif des 3 régimes TVA en marchand de biens
| Régime | Cas fréquent | TVA collectée | Récup. TVA dépenses | Vigilance principale |
|---|---|---|---|---|
| Exonération TVA | Immeuble bâti ancien > 5 ans, sans option (CGI art. 261, 5) | Aucune en principe | Limitée ou exclue selon cas | Travaux lourds pouvant requalifier en neuf |
| TVA sur marge | Conditions art. 268 CGI — absence de droit à déduction à l'achat, identité du bien | Sur la marge TTC uniquement : Marge × 20/120 | En principe non déductible dans ce cadre | Régime conditionnel — à valider au cas par cas |
| TVA sur prix total | Immeuble neuf, terrain à bâtir, transformation lourde, option TVA | Sur le prix total HT (taux 20%) | Ouverte en principe sous conditions | Charge TVA collectée élevée si mal anticipée |
Conseils terrain
🎯 Ce que font les bons marchands de biens
Les MDB aguerris déterminent le régime TVA avant même de formuler leur offre. Ils simulent les trois scénarios — exonération, TVA sur marge, TVA sur prix total — et font valider le régime applicable par le notaire avant le compromis. Le régime TVA fait partie de l'analyse de rentabilité au même titre que les travaux ou le financement.
⚠️ Erreur fréquente observée sur le terrain
Se concentrer uniquement sur le prix d'achat et les travaux, puis découvrir à la revente qu'un régime TVA s'applique et réduit fortement la marge. Sur une opération à 220 000 € de revente, une TVA non anticipée peut représenter 10 000 à 40 000 € de charge supplémentaire. Ce n'est pas rattrapable après signature.
💡 Conseil négociation
Intégrez le régime TVA probable dans votre prix maximum d'achat. Si la TVA sur marge ou sur prix total s'applique et réduit votre marge nette, votre prix d'offre doit être ajusté en conséquence. C'est un levier de négociation direct, à condition de l'avoir calculé avant la visite.
Ce qu'il faut retenir
À retenir
- 1En marchand de biens, trois régimes TVA peuvent s'appliquer selon les cas : l'exonération (fréquente sur immeuble ancien), la TVA sur marge (art. 268 CGI, sous conditions) et la TVA sur prix total. Il n'existe pas de régime par défaut — chaque opération doit être qualifiée individuellement.
- 2Le régime TVA applicable doit être déterminé et validé par le notaire avant la signature du compromis. Il doit figurer explicitement dans les actes. Une erreur de régime formalisée dans un acte est difficile et coûteuse à corriger.
- 3La TVA probable doit être intégrée dans le calcul de rentabilité dès l'analyse initiale, au même titre que les travaux ou le financement. Elle conditionne le prix maximum d'achat et doit être provisionnée dans le plan de trésorerie. Ce guide est pédagogique — il ne remplace pas l'analyse d'un notaire, expert-comptable ou fiscaliste.
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