Pour un immeuble ancien acquis sans TVA auprès d'un particulier, la revente sans travaux majeurs peut relever de l'exonération de TVA (CGI, art. 261, 5). L'absence de transformation du bien est un facteur favorable.
✅ Favorable si
- Immeuble bâti achevé depuis plus de 5 ans
- Achat sans TVA auprès d'un particulier
- Régime d'exonération probable à confirmer
⚠️ Vigilance si
- Bien récent (moins de 5 ans)
- Achat auprès d'un assujetti avec TVA
❌ Risque si
- Revente rapide sans qualification fiscale préalable
- Surprise TVA à la signature chez le notaire
Situation du cas
Un marchand de biens identifie une opportunité d'achat-revente sans travaux : prix d'achat significativement sous le marché, bien acquis auprès d'un particulier en difficulté ou d'une succession. Revente à court terme sans rénovation.
Régime TVA probable à analyser
Pour un immeuble ancien acquis sans TVA auprès d'un particulier, la revente sans travaux majeurs peut relever de l'exonération de TVA (CGI, art. 261, 5). L'absence de transformation du bien est un facteur favorable.
Pourquoi ce régime peut s'appliquer
Sans travaux, le bien reste dans sa nature d'immeuble bâti ancien. La revente ne crée pas de valeur ajoutée imposable au sens de la TVA dans ce schéma. L'exonération est la voie naturelle à analyser en premier.
Les points qui changent tout
Ancienneté du bien
Plus de 5 ans : exonération potentielle. Moins de 5 ans : régime neuf possible.
Identité du bien
Sans travaux = identité préservée entre l'achat et la vente.
Achat sans TVA
Auprès d'un particulier : pas de TVA à récupérer ni à régulariser.
Marge commerciale réelle
La rentabilité est sur la négociation à l'achat et la rapidité d'exécution.
Exemple chiffré pédagogique
Prix d'achat
180 000 €
Prix de revente
240 000 €
Régime TVA
Exonération TVA (hypothèse favorable)
TVA indicative
0 €
Sous réserve de confirmation du régime par le notaire. En exonération, la marge nette avant IS ≈ revente - achat - frais notaire - charges portage.
Erreurs fréquentes à éviter
Supposer que sans travaux, il n'y a pas de TVA sans vérifier la nature du bien
Négliger la vérification du profil du vendeur (assujetti ou non)
Revendre trop rapidement sans avoir sécurisé le régime TVA
Tester ce cas dans le simulateur TVA
Cliquez sur "Pré-remplir ce cas" pour charger automatiquement les paramètres de ce cas réel dans le simulateur TVA ci-dessous.
Simulateur TVA — 3 régimes comparés
Résultat instantané · Modifiez les valeurs librement
Prix d'acquisition toutes taxes comprises
Prix de vente envisagé toutes taxes comprises
Budget total des travaux prévu
Frais de notaire + financiers + divers
Taux applicable selon la nature des travaux et le logement
Détermine en premier le régime TVA envisageable
Si vous avez acheté à un professionnel assujetti à la TVA
Option de taxation volontaire à la TVA selon CGI art. 260
Régime à analyser en priorité
D'après les informations saisies, l'exonération de TVA semble être le premier régime à analyser. La TVA sur marge (art. 268 CGI) peut aussi être envisageable selon l'historique de l'acte. À valider impérativement avec le notaire avant signature.
Marge brute TTC
25 000 €
Revente − (Achat + Travaux + Frais)
TVA sur marge est.
4 167 €
Marge × 20/120
TVA prix total est.
36 667 €
Revente − Revente/1,20
TVA travaux récup.
—
Taux non renseigné
Comparatif des 3 régimes — simulation pédagogique
| Régime | TVA collectée est. | TVA récup. travaux | Impact net est. | Lecture |
|---|---|---|---|---|
| Exonération TVA | 0 € | 0 € ou limité | 0 € | Pas de TVA collectée — vérifier récupération sur dépenses |
| TVA sur marge | 4 167 € | 0 € ou limité | 4 167 € | Base réduite — conditions légales à valider |
| TVA sur prix total | 36 667 € | — | 36 667 € | Base pleine — déduction travaux possible sous conditions |
Attention aux limites de l'exonération. Des travaux importants peuvent requalifier le bien en immeuble neuf et faire basculer le régime vers la TVA sur prix total. Il y a rénovation lourde lorsque les travaux rendent à l'état neuf :
- Soit la majorité des fondations ;
- Soit la majorité des éléments porteurs ;
- Soit la majorité des façades hors ravalement ;
- Soit l'ensemble des six éléments du second œuvre pour au moins deux tiers de chacun d'entre eux (électricité, plomberie, planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons intérieures, système de chauffage).
À valider avec le notaire avant démarrage des travaux.
Simulation pédagogique. Le régime TVA applicable dépend notamment de la nature du bien, des actes, des travaux réalisés, du droit à déduction et des options exercées. À valider avec un notaire ou un expert-comptable avant signature.
FAQ
Ce qu'il faut retenir
- 1Une vente sans travaux d'un immeuble ancien peut relever de l'exonération de TVA.
- 2La nature du vendeur initial (particulier ou assujetti) est un facteur déterminant.
- 3Toujours faire confirmer le régime par le notaire avant de signer.
Vous avez un cas similaire ?
Testez gratuitement votre situation TVA
Simulateur TVA + analyse complète MDB avec PratikScan.
12 400+
analyses réalisées
3 200+
utilisateurs actifs
48 000+
guides consultés
Ce contenu est pédagogique et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Les régimes présentés sont des hypothèses d'analyse basées sur les textes en vigueur, mais chaque situation réelle est unique. Validation obligatoire avec un notaire et/ou un expert-comptable spécialisé en immobilier avant toute décision.
Cas similaires
Autres cas réels TVA pour approfondir
TVA MDB : terrain non constructible devenu terrain à bâtir
L'évolution du PLU peut transformer un terrain initialement non constructible en terrain à bâtir. Ce changement de nature modifie potentiellement le régime TVA applicable à la revente.
TVA MDB : terrain à bâtir acheté à un particulier puis revendu
L'achat d'un terrain à bâtir auprès d'un particulier non assujetti est fréquent en MDB. Ce profil d'achat influence directement le régime TVA applicable à la revente.
TVA MDB : terrain à bâtir acheté avec TVA puis revendu
Lorsqu'un terrain à bâtir est acquis avec TVA auprès d'un vendeur assujetti (promoteur, autre MDB), la TVA supportée est déductible. La revente suit des règles spécifiques.